Penhorabilidade de bem de família.

No último dia 08 de março de 2022, o Supremo Tribunal Federal decidiu por maioria de votos (7 a 4) que é constitucional a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação não residencial.

O Recurso Extraordinário 1.307.334 (Tema Repercussão Geral 1.127) teve como relator o ministro Alexandre de Morares, cujo entendimento esposado em seu voto foi seguido pelos ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux, restando vencido os ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Ricardo Lewandowski e Cármen Lúcia.

A discussão do tema não é exatamente atual. O STF havia construído sólida jurisprudência no sentido de se entender constitucional a penhora do bem de família do fiador, inclusive com a publicação do Tema 295 (2010), assim ementado: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000)”.

Contudo, na ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário 605.709/SP (julgado em 12.06.2018, DJe de 15.2.2019), a Primeira Turma do STF, em voto divergente apresentado pela ministra Rosa Weber, fixou o entendimento que o bem de família de fiador em contrato de locação comercial não se submetia ao tema 295, tornando-se, portanto, impenhorável.

Diante desta controvérsia, o assunto foi levado ao plenário da Corte para pacificação do tema.

A questão principal circunda o conflito entre a livre iniciativa e o direito à moradia. A lei n. 8.009/1990 estabeleceu a impenhorabilidade do bem de família, ao passo que também trouxe exceções a esta impenhorabilidade, destacando-se o art. 3º: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: inciso VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

O problema foi analisado sob o ponto de vista econômico, onde, calcado no princípio da autonomia privada e da livre iniciativa, a maioria dos ministros entendeu ser possível a penhora do bem de família do fiador, porquanto este abre mão – espontaneamente – de seu bem, para figurar como garantia no contrato de locação comercial, não havendo se falar em direito à moradia neste caso.

Não obstante, em um trecho do voto do Min. Relator Alexandre de Moraes, consignou-se que eventual declaração de impenhorabilidade na hipótese de locação comercial, certamente interferiria na equação econômica das locações prediais, esvaziando uma de suas principais garantias.

Assim para o Tema 1.127 foi fixada a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”

Com efeito, a decisão do Pleno do STF é elogiável e vai de encontro com a boa-fé e a livre iniciativa, visto que promove o aquecimento do mercado imobiliário e garante segurança ao negócio jurídico firmando entre locador e locatário.

A decisão de se tornar fiador de um contrato de locação, seja ele residencial ou comercial deve ser tomada com cautela, portanto, tome cuidado e saiba que o bem indicado como garantia no contrato de locação é passível de penhora, notadamente em caso de não cumprimento das obrigações por parte do locatário.

Autor: Afonso Henrique Mativi, Assistente Jurídico na Amaral Brugnorotto Sociedade de Advogados, bacharelando em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente.